Choisir un professionnel
Comptable LMNP : faut-il un expert-comptable pour louer en meublé, et à quel prix ?
Aucune source consultée n'impose un comptable LMNP : vous pouvez déclarer seul, en micro-BIC comme au réel. L'accompagnement devient utile dès que vous passez au régime réel, avec liasse 2031, amortissements à calculer et plus-value à anticiper à la revente depuis 2025. Les offres en ligne affichent des prix à partir de 39 € HT par mois, mais leurs modes d'affichage diffèrent, ce qui rend la comparaison délicate.
Temps de lecture : 7 minActualisé le 15/10/2026
Un comptable est-il obligatoire en LMNP ?
Non. Les textes de référence consultés (la fiche de service-public.gouv.fr sur la location meublée et la FAQ de la DGFiP) n'imposent aucun recours à un expert-comptable pour un loueur en meublé non professionnel. Vous pouvez tenir votre comptabilité et remplir votre déclaration vous-même, au micro-BIC comme au réel.
La vraie question est donc celle de l'utilité. Au micro-BIC, il n'y a quasiment rien à tenir : vous déclarez vos recettes et un abattement forfaitaire s'applique. Au régime réel, vous produisez une comptabilité, une liasse fiscale et un calcul d'amortissements : c'est là qu'un cabinet comptable prend son sens.
Rappel de la définition : vous êtes loueur non professionnel notamment lorsque vos recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer. L'Urssaf n'exige pas de cotisations sociales si les recettes sont inférieures ou égales à 23 000 €.
Micro-BIC ou régime réel : que change le choix pour votre déclaration ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire à vos recettes, sans possibilité de déduire les charges. Le réel déduit les dépenses réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion) et permet l'amortissement. Voici les plafonds et abattements du micro-BIC d'après service-public.gouv.fr :
| Type de location | Revenus 2025 : plafond | Revenus 2025 : abattement | Revenus 2026 : plafond | Revenus 2026 : abattement |
|---|---|---|---|---|
| Longue durée | 77 700 € | 50 % | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé et chambre d'hôtes | 77 700 € | 50 % | 83 600 € | 50 % |
Le réel s'applique de plein droit au-delà des plafonds, ou sur option. L'option est reconduite tacitement chaque année. Si les seuils sont dépassés deux années consécutives, le passage au réel devient obligatoire.
Que fait concrètement un comptable LMNP ?
Au régime réel, la déclaration passe par le formulaire 2031-SD, dont les montants sont ensuite reportés sur la 2042 C PRO. Un numéro SIRET est requis, et la création d'un espace professionnel sur impots.gouv.fr est obligatoire pour télédéclarer les résultats (formulaire 2031 et annexes).
Selon l'offre retenue, le cabinet peut prendre en charge tout ou partie de ces tâches :
- saisir ou vérifier vos recettes et dépenses ;
- calculer et suivre les amortissements du logement et des meubles ;
- préparer la liasse fiscale et les annexes, puis les transmettre ;
- vous aider pour les formalités d'immatriculation, car l'inscription au guichet unique de l'INPI doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de la location pour obtenir un SIRET.
Certaines offres laissent la saisie à votre charge et ne font que contrôler. D'autres la déléguent. Le périmètre compte autant que le prix.
Pourquoi les amortissements justifient-ils souvent un accompagnement ?
L'amortissement est la principale raison de choisir le réel : cette technique comptable déduit chaque année une partie du prix d'achat de l'immeuble et des meubles. Elle vient réduire le résultat imposable.
Lorsque les charges dépassent les recettes, le déficit n'est pas déductible de vos autres revenus en LMNP : il est reportable pendant 10 ans sur les revenus de location meublée non professionnelle. À titre de comparaison, le déficit d'un loueur professionnel est déductible du revenu global sans limite et reportable 6 ans.
Calculer les amortissements demande de répartir le prix entre éléments, de suivre les durées retenues et de tenir un tableau qui servira encore à la revente. Une erreur de départ se répercute chaque année : c'est un bon motif pour faire valider ce calcul par un professionnel.
Que change la plus-value à la revente depuis 2025 ?
La vente d'un bien en LMNP relève du régime des plus-values des particuliers, avec des abattements selon la durée de détention. Pour les ventes à partir du 15 février 2025, si vous étiez au réel, les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d'achat. Le profit imposable augmente d'autant, sauf pour certaines résidences gérées (étudiants, seniors).
Conséquence pratique : l'avantage fiscal de l'amortissement se paie en partie au moment de la vente. Avant de choisir le réel, il vaut mieux simuler les deux scénarios, détention longue et revente à moyen terme. Un comptable LMNP peut tenir l'historique des amortissements dont vous aurez besoin ce jour-là, mais c'est à vous de décider de l'arbitrage.
Combien coûtent les offres affichées en ligne ?
Les prix ci-dessous sont ceux affichés sur trois offres en ligne (pages consultées le 15 octobre 2026). Ils ne disent rien des tarifs d'un cabinet de proximité, qui ne sont pas relevés ici.
| Offre | Prix affiché | Ce qui est décrit |
|---|---|---|
| Dougs, pack immobilier LMNP | Dès 39 € HT par mois, quel que soit le nombre de biens | Comptabilité, bilan, liasse fiscale |
| Jedeclaremonmeuble.com, Essentielle | À partir de 154 € TTC, après déduction fiscale | Déclaration par vous-même avec le logiciel |
| Jedeclaremonmeuble.com, Intégrale | À partir de 323 € TTC, après déduction fiscale | Saisies vérifiées par un comptable, liasse préparée et certifiée par le cabinet partenaire |
| Jedeclaremonmeuble.com, Prestige | À partir de 426 € TTC, après déduction fiscale | Saisie des recettes et dépenses par un comptable, formalités INPI et CFE prises en charge |
| Amarris Immo, Solo | Dès 154 € TTC par bien et par an, après déduction fiscale pour un taux marginal de 30 % | Logiciel en autonomie |
| Amarris Immo, Expert | 226 € TTC par bien et par an, après déduction fiscale pour un taux marginal de 30 % | Accompagnement par des experts-comptables, calcul des amortissements par le comptable |
Trois précautions de lecture. D'abord, Dougs affiche un prix HT mensuel, les deux autres un prix TTC annuel. Ensuite, la mention « après déduction fiscale » signifie que le prix tient compte d'un avantage fiscal : il ne correspond pas à la somme que vous payez réellement au départ. Enfin, Amarris Immo facture par bien, quand Dougs affiche un prix indépendant du nombre de biens : si vous possédez plusieurs logements, l'écart se creuse.
Comment choisir un cabinet près de chez vous ?
Un cabinet local se justifie quand vous voulez un interlocuteur identifiable, des échanges en rendez-vous ou une situation un peu atypique (plusieurs biens, société, revente prévue). Pour comparer, rassemblez plusieurs devis plutôt que de vous fier au premier tarif vu : le conseil vaut pour tous les départements, et l'annuaire des cabinets comptables par département permet de repérer ceux de votre secteur.
Un propriétaire qui loue un meublé de tourisme dans les Alpes-Maritimes peut par exemple consulter les cabinets comptables des Alpes-Maritimes : 1 080 y sont recensés, dont 577 relevant de la convention collective des cabinets d'experts-comptables. À l'échelle d'une commune, la page des cabinets comptables à Antibes en répertorie 84, utile si vous cherchez un cabinet de proximité.
Dans une grande ville, l'offre est plus large et la mise en concurrence plus facile : à Bordeaux, vous pouvez comparer plusieurs devis parmi les 338 cabinets comptables à Bordeaux figurant au registre.
L'annuaire liste des cabinets comptables recensés d'après le répertoire des entreprises, avec leurs coordonnées. Il ne prend pas de rendez-vous, ne compare pas les tarifs et ne garantit aucune compétence particulière en LMNP. Tous les cabinets recensés ne sont pas forcément experts-comptables inscrits à l'Ordre : vérifiez l'inscription avant de signer.
Quelles questions poser au cabinet avant de signer ?
- Lettre de mission : quelles tâches sont incluses, lesquelles sont facturées en plus, et que couvre exactement la mission ?
- Liasse 2031 et annexes : le cabinet prépare-t-il, dépose-t-il et certifie-t-il la liasse, ou seulement un contrôle ?
- Calcul des amortissements : est-il fait par le comptable, selon quelle méthode, et recevez-vous le tableau de suivi ?
- Espace professionnel : qui crée l'espace sur impots.gouv.fr et qui télédéclare chaque année ?
- Prix : forfait ou tarif par bien, HT ou TTC, avec ou sans « déduction fiscale », et que se passe-t-il si vous achetez un second logement ?
- Revente : le cabinet vous aidera-t-il à calculer la plus-value en tenant compte des amortissements déduits ?
Faites écrire les réponses dans la lettre de mission : c'est elle qui fixe ce que vous payez et ce que le cabinet fait réellement.
Foire aux questions
Le comptable est-il obligatoire en LMNP ?
Non, aucune source consultée ne l'impose. Vous pouvez déclarer seul, au micro-BIC comme au régime réel, même si le réel suppose une liasse fiscale plus technique.
Quel formulaire remplir au régime réel en LMNP ?
Le formulaire 2031-SD, dont les montants sont reportés sur la 2042 C PRO. Un numéro SIRET et un espace professionnel sur impots.gouv.fr sont nécessaires pour télédéclarer.
Quel est le prix d'un comptable LMNP ?
Les offres en ligne consultées le 15 octobre 2026 affichent par exemple un pack dès 39 € HT par mois chez Dougs, ou des formules dès 154 € TTC après déduction fiscale chez Jedeclaremonmeuble.com et Amarris Immo. Aucun prix de cabinet de proximité n'est relevé ici.
Que deviennent les amortissements à la revente ?
Pour les ventes à partir du 15 février 2025, si vous étiez au réel, les amortissements déduits sont retirés du prix d'achat, ce qui augmente le profit imposable. Certaines résidences gérées (étudiants, seniors) font exception.
Faut-il choisir le micro-BIC ou le réel ?
Au micro-BIC, un abattement forfaitaire s'applique et les charges ne sont pas déductibles. Au réel, vous déduisez les dépenses réelles et amortissez le bien et les meubles, au prix d'une comptabilité plus lourde.
À suivre